【基本案情】
2014年9月14日，李某与房地产公司签订商品房认购书，约定李某认购某大厦楼的一套商品房。认购书中还约定了房屋位置、面积、价款、交付日期等，并约定认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。截止2014年12月11日，李某已支付全部房款。双方未按认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也未交付房屋。房地产公司对于上述房屋已取得了商品房预售许可证。
2016年2月17日，法院在建材公司诉房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中判决房地产公司支付环保建材公司工程款及相应利息。在执行过程中，案外人李某对案涉房屋提出执行异议，法院以“其名下有其他房屋，并非无其他用于居住的房屋”，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条第（二）项要件为由，驳回了异议请求。随后，案外人李某提起了执行异议之诉。
李某在该市名下有一套房屋，建筑面积26.16平方米，用途为住宅。
法院经审理认为，李某购买诉争房屋的目的是为了与其妻子共同居住生活。李某名下建筑面积为26.16平方米的房屋是为了将生活在农村的母亲接到城镇便于生活和赡养老人而购买。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解，应认定李某的上述情况符合第二十九条的规定。据此，法院作出排除执行的判决。该判决生效后，建材公司以适用法律错误为由申请再审，上级法院驳回了建材公司的再审申请。
【法官说法】
《执行异议和复议案件规定》第二十八条对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议而排除执行的情形进行了规定。在该规定二十九条中，进一步规定了基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予房屋买受人物权期待权排除执行的效力。在买受人已经支付了相应价款情况下，房屋买受人权利是否能够排除执行应主要考虑以下三方面。
一是关于商品房认购书的效力问题。
买受人首先应与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且房地产开发企业已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。未订立书面买卖合同仅签订了商品房认购书的，如在商品房认购书中明确载有房屋的基本状况、房款总价、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容或双方直接约定商品房认购书与房屋买卖合同具有同等效力，可视为双方房屋买卖合同关系成立。且如要具备排除执行效力，合同签订时间必须在人民法院查封之前。
二是一般债权、建设工程价款能否对抗买受人的物权期待权问题。
《物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，担保物权等优先受偿权尚不能排除执行。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。批复中还明确，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
由此可见，房屋买受人的物权期待权最优于其他债权。即使申请执行人对房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护房屋买受人的物权期待权。
三是如何认定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。
《执行异议和复议案件规定》第二十九条第（二）项规定，买受人的权利能够排除执行除符合签订有效书面买卖合同和已支付相应价款外，还需同时符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，一般可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。由此可见，审查案涉房屋是否具有排除执行的效力关键在于其是否为买受人的“唯一住房”。
判定“唯一住房”应从房屋数量和房屋用途两方面进行综合评价。如买受人名下仅有一套房屋且用于居住，那么该房屋当然能够排除执行。而当买受人名下有多套房屋，在认定案涉房屋是否能够排除执行时，则不能仅依据住房数量进行审查，还应当应结合该房屋的实际用途、买受人本人的房屋居住情况对“名下无其他用于居住的房屋”进行客观评价。
在同一城市中，案外人名下还有一套住宅，供其父母赡养居住，符合法律规定和社会风尚，因此不能认定为案外人有其他用于居住的房屋。
综上，在买受人已支付相应价款且合同效力没有瑕疵的情况下，为满足基本居住需求而购买的商品房应当排除强制执行。消费者购买的房屋因房地产开发企业的原因引起执行异议时，如仅根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条第（二）项内容的文义解释直接作出不能排除执行的结论，不利于保护买受人的物权期待权，甚至可能与法律维持善良风俗的价值取向背道而驰。且房地产交易有其特殊性，尤其是房地产交易价格的浮动受供求状况、社会条件等诸多因素影响，如不排除强制执行，也不利于维护房地产交易的稳定性。在未排除执行情况下，必然会引起大量关联诉讼，徒增买受人的相关诉讼成本，也造成司法资源的浪费，不能使法律发挥积极的法律效果和社会效果。这与保护买受人合法权益的立法原意相悖，也不利于社会的和谐稳定发展。因此，在审理执行异议之诉案件时，应当从实际出发，把握个案的特殊性，综合考虑法、理、情等多方面因素后，正确适用法律，妥善化解纠纷。
（延边铁路运输法院 李相根 刘玉凤）
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